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Procedimento de Usucapião Extrajudicial

Atualizado em 2 documentos

Documentos 2 itens

  1. Requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente (com anuência do cônjuge, se houver; dispensado o consentimento do cônjuge do requerente se casados sob o regime de separação absoluta de bens, pode ser pleiteado por mais de um requerente será admitido nos casos de exercício comum da posse), conforme artigos 399 e 401 do Provimento n.º 149/CNJ/2023, que:
    8 condições1 onde obter5 fundamentos
  2. Em instrução ao Requerimento, via original dos seguintes documentos exigidos pelo artigo 401 do Provimento n.º 149/CNJ/2023, acompanhados com tantas cópias do Requerimento e destes quantas forem os titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados sobre o imóvel usucapiendo e os proprietários confinantes ou ocupantes cujas assinaturas não constem da planta nem do memorial descritivo, além do Município, Estado e União (no requerimento, as cópias poderão ser declaradas autênticas pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas, conforme artigo 401, §§ 1º e 2º):
    55 condições1 onde obter20 fundamentos

Esclarecimentos

  1. Para obtenção de anuências dos titulares de direitos reais sobre o imóvel, observar as seguintes instruções:

    1. A anuência poderá vir expressa na planta, memorial descritivo ou por meio de documento autônomo (carta de anuência ou declaração de respeito de limites - DRL) por instrumento particular, com firmas reconhecidas, ou por escritura pública declaratória), conforme artigo 407 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    2. Na anuência dos confrontantes dada na Planta, constar a qualificação dos proprietários / posseiros (nome completo e CPF, no mínimo), bem como o número de matrícula e serventia de origem dos imóveis confrontantes;
    3. Caso as anuências não constem da Planta (com indicação de nome completo e CPF, bem como do número de Matrícula do imóvel e Serventia de origem, se proprietário), Declaração de Anuência de todos os confrontantes (proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisitivos dos imóveis contíguos; não se incluem como confrontantes: a) os detentores de direitos reais de garantia hipotecária ou pignoratícia; ou b) os titulares de crédito vincendo, cuja propriedade imobiliária esteja vinculada, temporariamente, à operação de crédito financeiro; art. 213, § 10, daLei n.º 6.015/73, alterado pela Lei n.º 14.382/2022) do perímetro do imóvel a ser retificado / alterado ou dos proprietários etitulares de outros direitos reais e aquisitivos dos imóveis após os limites naturais (grotas, córregos, rios não navegáveis e outras águas particulares) ou estradas vicinais (se direito de superfície) retificados / alterados, que seja inequívoca, isto é, contenha os todos os códigos dos pontos, distâncias, azimutes, altitudes e coordenadas indicadas no Memorial Descritivo, com reconhecimento de firma(s), nas quais contenha as seguintes informações:
      1. Qualificação completa de cada confrontante, composta por nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, documento oficial de identidade, com órgão emissor, CPF, endereço de domicílio (ou, no mínimo, nome, nacionalidade, CPF e endereço);
      2. Se o confrontante é proprietário ou titular de outros direitos reais e aquisitivos, com a indicação do tipo de direito;
      3. Número da Matrícula / Transcrição do imóvel confrontante, com a indicação do Cartório de Registro de Imóveis de origem;
      4. Declaração de que os limites divisórios foram respeitados, constando referência aos pontos das confrontações (descrição completa, com a identificação do ponto, coordenadas, distâncias, azimutes, etc.; recomenda-se copiar o trecho de confrontação do Memorial Descritivo), à Planta e Memorial Descritivo com os quais se está anuindo, com indicação da Matrícula e descrição do imóvel retificado, bem como do Responsável Técnico e respectiva ART;
        1. ONDE OBTER: Modelos disponíveis no atendimento do Cartório ou pelo endereço eletrônico 1rimc.com.br/requerimentos;
        2. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 213, § 10, I a III, e § 16 da Lei n.º 6.015/73 (alterado pela Lei n.º 14.382/2022); artigos 891, § 1º, 897 a 901 do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e artigo 384 do Código de Processo Civil (interpretados em consonância com o primeiro fundamento legal alterado posteriormente), e artigos 407 e 414 e parágrafos do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    4. Se houver confrontante titular de outros direitos reais e aquisitivos que não constem da Matrícula do imóvel, além da carta de anuência, via original ou cópia autenticada legível de documento que comprove a titularidade de direitos reais e/ou aquisitivos, como, por exemplo, via original ou cópia autenticada de contrato de promessa de compra e venda, escritura pública de cessão de direitos hereditários, instruído(s), se necessário, com conta de água, conta de luz, Guia de IPTU, certidão de inscrição imobiliária e cadastro de imóveis urbanos, etc.; por exemplo, se o confrontante confrontante titular de outros direitos reais e aquisitivos não possuir qualquer documentação comprobatória de seus direitos já constituída, poderá ser providenciada Ata Notarial para fins de usucapião, lavrada perante o Tabelião de Notas do local do imóvel, na qual se atestem as evidências dos direitos aquisitivos por usucapião, conforme artigo 263, § 1º, V, do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e artigo 384 do Código de Processo Civill (art. 213, § 10, da Lei n.º 6.015/73, c/c arts 908 a 910 do Provimento Conjunto n.º 93/2020); caso não sejam comprovados os direitos reais e/ou aquisitivos, após o atendimento das demais exigências, conforme art. 198 da Lei n.º 6.015/73 , será suscitada dúvida para que o Juiz competente decida se a anuência do confrontante sem esta comprovação é hábil a permitir a prática do ato;
      1. FUNDAMENTO LEGAL: Artigo 213, § 10, I a III, e § 16 da Lei n.º 6.015/73 (alterado pela Lei n.º 14.382/2022); artigos 891, § 1º, 897 a 901 do Provimento Conjunto n.º 93/2020 e artigo 384 do Código de Processo Civill (interpretados em consonância com o primeiro fundamento legal alterado posteriormente), artigos 407 e 414 e parágrafos do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    5. Se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma integrante de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, bastará a anuência do síndico do condomínio, conforme artigo 403 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    6. Se a unidade usucapienda localizar-se em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da Matrícula, conforme artigo 404 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    7. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente, conforme artigo 407, § 10, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    8. Na hipótese de tratar-se de usucapião em parcelamento irregular do solo cuja área da matrícula tenha sido alienada sob a forma de partes ideais, deverão anuir ou ser notificados todos os coproprietários, ou os coproprietários ocupantes dos lotes confrontantes quando identificados na ata notarial, conforme art. 1.158, § 3º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    9. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, a anuência será dada os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante, conforme artigo 409 do Provimento n.º 149/CNJ/2023; ou, conforme art. 1.158, § 2º, do Provimento Conjunto n.º 93/2020, na hipótese do titular de direito real do imóvel confinante ter falecido, é suficiente a anuência do inventariante ou de qualquer dos herdeiros;
    10. No caso de existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo, a anuência será dada pelo titular desse direito, conforme artigo 411 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    11. Considera-se outorgado o consentimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações (feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida – artigo 410, § 3º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023) e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo, conforme artigo 410 do Provimento n.º 149/CNJ/2023; nesse caso, conforme § 1º desse artigo, são exemplos de títulos ou instrumentos: I – compromisso ou recibo de compra e venda; II – cessão de direitos e promessa de cessão; III – pré-contrato; IV – proposta de compra; V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar; VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel; VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação; em qualquer dos casos, o requerente deverá justificar, sob pena de responsabilização, o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, conforme artigo 410, § 2º; a análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião, conforme artigo 410, § 4º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    12. Equivale à prova de quitação mencionada no subitem anterior, a certidão emitida após 5 (cinco) anos do vencimento da última prestação pelos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo e do domicílio do requerente, se diverso, que explicite a inexistência de ação judicial que verse sobre a posse ou a propriedade do imóvel contra o adquirente ou seus cessionários, conforme art. 1.162 do Provimento Conjunto n.º 93/2020;
    13. Caso seja necessário, pode ser solicitado pelo Advogado, mediante justificativa, a prorrogação dos efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido (dentro do prazo de validade da prenotação), sob pena de pagamento de novo processamento em caso de vencimento dos efeitos desta prenotação, conforme artigo 406 do Provimento n.º 149/CNJ/2023.

  2. Ademais, esclarece-se o seguinte sobre o procedimento de registro da usucapião extrajudicial:

    1. O requerimento, juntamente com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido, conforme artigo 406 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    2. O Advogado poderá apresentar quaisquer outros documentos probatórios que entender indispensáveis ao bom desempenho do pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial ;
    3. Todas as notificações destinadas ao requerente serão efetivadas na pessoa do seu advogado ou do defensor público, por e-mail, e sua desídia poderá acarretar o arquivamento do pedido com base no art. 205 da Lei n.º 6.015/73, bem como o cancelamento da prenotação, conforme artigo 406, §§ 1º e 2º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    4. Se a planta do imóvel não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de 15 (quinze) dias, considerando-se sua inércia como concordância, conforme artigo 407 do Provimento n.º 149/CNJ/2023; e, se infrutíferas as notificações mencionadas neste provimento, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância, conforme artigo 408 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    5. Para fins de notificação de confrontante será observado, no que couber, o disposto no artigo 213, §§ 2º e seguintes da Lei n.º 6.015/73 e nos arts. 897, 898, 902 e 905 do Provimento Conjunto n.º 93/2020, conforme artigo 407, § 6º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    6. Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de 15 (quinze) dias; a inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião; será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento; e apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos mencionados, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e a parte poderá utilizar os documentos para promover a respectiva ação judicial de usucapião; conforme artigo 412, §§ 1º a 3º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    7. Após a notificação dos órgãos públicos, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às suas expensas, na(s) circunscrição(ões) de localização do imóvel, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação; os terceiros eventualmente interessados poderão manifestar-se no prazo de quinze dias após o decurso do prazo do edital publicado; conforme artigo 413 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    8. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado, conforme artigo 414 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    9. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da Lei n.º 6.015/73, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do Código de Processo Civil, conforme artigo 414, § 1º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    10. Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada, o que não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente, conforme artigo 414, §§ 2º e 3º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    11. Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida, conforme artigo 414, § 4º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    12. A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de 15 (quinze) dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitar dúvida registral nos moldes dos artigo 198 e seguintes da Lei n.º 6.015/73, conforme artigo 414, § 5º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    13. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas, conforme artigo 415 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    14. Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no caput deste artigo, persistindo a impugnação, o oficial de registro de imóveis lavrará relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião, e o oficial de registro de imóveis entregará os autos do pedido da usucapião ao requerente, acompanhados do relatório circunstanciado, mediante recibo, conforme artigo 415, §§ 1º e 2º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    15. A parte requerente poderá emendar a petição inicial, adequando-a ao procedimento judicial e apresentá-la ao juízo competente da comarca de localização do imóvel usucapiendo, conforme artigo 415, § 3º, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    16. O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos, conforme artigo 418 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    17. A parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem e os entes públicos ou credores podem anuir expressamente à extinção dos gravames no procedimento da usucapião; conforme artigo 418, §§ 1º e 2º do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    18. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião, conforme artigo 419 do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    19. Diligências, reconhecimento de firmas, escrituras declaratórias, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da usucapião serão considerados atos autônomos para efeito de cobrança de emolumentos nos termos da legislação local, devendo as despesas ser adiantadas pelo requerente, conforme artigo 423, parágrafo único, do Provimento n.º 149/CNJ/2023;
    20. Em qualquer caso, o legítimo interessado poderá suscitar o procedimento de dúvida, observado o disposto nos art. 198 e seguintes da Lei n.º 6.015/73, conforme 420 do Provimento n.º 149/CNJ/2023.

Atos e emolumentos

Emolumentos, Taxa de Fiscalização e Fundos

ItemTipoAtos
7, Tabela 4PrenotaçãoPrenotação
8, a, Tabela 4AverbaçãoProcessamento de usucapião administrativa no cartório (incluídos os arquivamentos)
2, c, Tabela 4IntimaçãoProcedimentos de Intimação (por pessoa)
Art. 17, § 1º, Lei Estadual n.º 15.424/2004DespesaDespesas de Intimação no RTDPJ, quando houver
Art. 17, § 1º, Lei Estadual n.º 15.424/2004DespesaDespesas de envio de Edital para União, Estado e Município
Art. 17, § 1º, Lei Estadual n.º 15.424/2004DespesaPublicação de Edital em Jornal
4, b, Tabela 8RegistroCertidão(ões) em Relatório para certificação das ocorrências
1, e, Tabela 4AverbaçãoMatrícula de origem - AV Destaque / AV Transferência de Matrícula, quando for o caso
4, a, Tabela 4Abertura / EncerramentoMatrícula de origem - Encerramento de Matrícula, quando for o caso (ato de ofício, isento de emolumentos)
4, a, Tabela 4Abertura / EncerramentoMatrícula Nova - AM Abertura de Matrícula
1, c, Tabela 4AverbaçãoMatrícula Nova - AV Inserção de Medidas Perimetrais
1, e, Tabela 4AverbaçãoMatrícula Nova - AV Designação Cadastral, se houver
8, b, Tabela 4RegistroMatrícula Nova - R Usucapião (ato com conteúdo financeiro)
8, b, Tabela 4RegistroMatrícula já existente (em substituição aos itens de Matrícula de origem e Matrícula Nova) - R Usucapião (ato com conteúdo financeiro)
1, Tabela 8ArquivamentoArquivamento(s) (por folha)
4, a, Tabela 8CertidãoCertidão(ões) de Inteiro Teor

Orientações

Conteúdo mantido pela plataforma Registro de Imóveis Online. Atualizado na fonte em 16 de outubro de 2026; sincronizado aqui em 22/10/2026 às 03h00. Ver original

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  1. 01Requerimento de reconhecimento extrajudicial da…
  2. 02Em instrução ao Requerimento, via original dos seguintes…

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